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서울동부지방법원 사 건 2008가합13270 조합설립행위무효확인 57 2009-09-09 (13:48:39) 서울동부지법2008가합13270.pdf 753

- 1 - 서 울 동 부 지 방 법 원 제 1 1 민 사 부 판 결 사 건 2008가합13270 조합설립행위무효확인 원 고 1. 김○○ 서울 강남구 **동 **아파트 ***동 ***호 2. 홍○○ 서울 성동구 ***동 ***-** 3. 김○○ 서울 강남구 ***동 **아파트 ***동 ***호 4. 이○○ 서울 성동구 ****가 **** 5. 조○○ 서울 성동구 **동 **아파트 ***동 ***호 6. 강○○ 서울 성동구 ****가 ****-** 7. 김○○ 서울 송파구 **동 **아파트 *동 ****호 8. 최○○ 서울 성동구 ****가 **** - 2 - 원고들 소송대리인 변호사 서홍직 피 고 ○○주택재개발정비사업조합 서울 성동구 ****가 **** 대표자 조합장 나○○ 소송대리인 변호사 선병욱 변 론 종 결 2009. 6. 19. 판 결 선 고 2009. 7. 3. 주 문 1. 피고 조합의 설립은 무효임을 확인한다. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다. 이 유 1. 기초사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 3, 갑 제8, 9호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1 내지 5, 을 제3 내지 9호증의 각 기 재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있고, 반증이 없다. 가. 피고는 2006. 7. 20. 서울특별시 고시 제2006-***호로 주택재개발정비구역으로 - 3 - 지정된 서울 성동구 **동 *가 *** 일대 51,483.6㎡에서 주택재개발사업의 시행을 위하 여 설립된 주택재개발정비사업조합이고, 원고들은 위 정비구역 내 토지 및 건물의 소 유자로서 피고의 조합원이다. 나. 피고는 조합 설립을 위하여 토지 등 소유자들로부터 조합설립 동의서(이하 ‘이 사건 동의서’라 한다)를 받았는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. 3. 조합설립 및 정비사업 내용 동의 가. 신축 건축물의 설계개요 대지(공부상) 면적 건축 연면적 규모 기타 51,436.30㎡ 154,354.47㎡ (46,692,23평) 최고층수 20층, 분양아파트 9개동, 임대아파트 1개동 1052세대 나. 건축물 철거 및 신축비용 개산액(추산액) 철거비 신축비 기타 사업비용 합계 2,750,000,000 79,500,000,000 19,500,000,000 101,750,000,000 다. 나항의 비용분담사항 (1) 조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 관리처분시 가청산하고, 조합 청산시 청산금을 최종 확정함 (2) 조합원이 소유한 자산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 평가하 여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비 용 및 수익을 균등하게 부담․배분함 (3) 시공사에서 지급할 공사금액 및 사업 관련 제반비용은 주택 및 부대복 리시설의 일반분양 수입금과 조합원 총회에서 결의되거나 서면동의한 - 4 - 조합원 분담금을 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 조합정관 및 관 리처분기준에 따라 공평하게 분담함 라. 신축건축물 구분소유권의 귀속에 관한 사항 (1) 조합정관의 관리처분기준에 따르며, 동․호수 결정은 조합정관 규정에 의한 전산추첨 등에 의한다. 단, 경합이 있는 경우에는 조합정관 및 관 리처분기준에 의한 방법에 따름 (2) 사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 분양면적(전용면적 + 공용면 적)을 기준으로 하며, 대지는 분양받은 주택 등의 면적비례에 따라 공 유지분으로 분양함 (3) 조합원에게 우선분양하고 남는 잔여주택 및 상가 등 복리시설은 관계 법령과 조합정관이 정하는 바에 따라 일반분양함 (4) 토지는 사업완료 후 지분등기하며 건축물은 입주조합원 각자 보존등기함 다. 피고는 위와 같이 토지 등 소유자들로부터 조합설립 동의서를 받아 2006. 8. 19. 조합설립 창립총회를 개최한 후 2006. 9. 13. 서울특별시 성동구청장에게 조합설립인가 신청을 하였고, 성동구청장은 위 인가신청을 검토하여 피고의 조합원 720명 중 동의자 수가 583명(동의율 80.97%)으로 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 법률 제8785호 로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도정법’이라 한다) 제16조 제1항에서 정한 동의요건을 충 족하고, 그 밖에도 도정법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것) 제7조에서 정한 서류가 적법하게 제출되었음을 확인한 뒤, 2006. 10. 31. 피 고에 대하여 조합원수를 720명, 동의율을 80.97%로 하여 주택재개발정비사업 조합설립 을 인가하였다. - 5 - 라. 이후 피고는 피고에 대한 지분의 매매 등으로 추가 조합원이 발생하고, 이 사건 정비구역 내의 토지 등의 소유자로부터 추가로 조합설립에 관한 동의서가 제출되었음 을 이유로 조합설립인가 변경신청을 하였고, 성동구청장은 제출받은 조합원 명부 및 추가 동의서를 검토하여 피고의 조합원이 738명이고, 그 중 동의자수가 총 600명인 것 을 확인한 다음 2007. 6. 21. 피고에 대하여 조합원수를 738명으로, 동의율을 81.30% 로 변경하는 내용의 조합설립변경인가처분을 하였다. 마. 피고의 정관 중 건물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 관 련된 내용은 다음과 같다. 제34조 (정비사업비의 부과 및 징수) ① 조합은 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용(이하 “정비사업비”라 한다)을 부과․징수할 수 있 다. ② 제1항의 규정에 의한 정비사업비는 총회의결을 거쳐 부과할 수 있으며, 추 후 사업시행구역 안의 토지 및 건축물 등의 위치․면적․이용상황․환경 등 제반여건을 종합적으로 고려하여 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조 정하여야 한다. 제59조 (청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물 의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 조합은 이전고시일 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”이라 한다) 을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다. 다만, - 6 - 분할징수 및 분할지급에 대하여 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관 리처분계획 인가 후부터 이전고시일까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할 지급할 수 있다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 시장․군수가 추천하는 감정평 가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. ③ 제2항의 분양받은 대지 또는 건축물의 가격의 평가에 있어 다음 각 호의 비 용을 가산한다. 다만 법 제63조의 규정에 의한 보조금은 이를 공제한다. 1. 조사․측량․설계 및 감리에 소요된 비용 2. 공사비 3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용․인건비․통신비․사무용품비․이자 그 밖에 필요한 경비 4. 법 제63조의 규정에 의한 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액 5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제63조 제1항의 규정에 의하여 시장․군수가 부담한 비용을 제외한다) 6. 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가비용 7. 그 밖에 정비사업추진과 관련하여 지출한 비용으로서 총회에서 포함하기로 정한 것. 2. 주장 및 판단 - 7 - 가. 원고들의 주장 (1) 이 사건 동의서의 대부분은 그 작성일자의 기재가 없는바, 그와 같은 경우 이 사건 동의서에 첨부된 인감증명서의 발급일을 동의일자로 봄이 상당하고, 이와 같이 인감증명서 발급일을 기준으로 동의자 수를 산정하면, 피고의 조합설립추진위원회 설 립승인일인 2003. 12. 31. 이전 일자의 동의자가 211명인데, 이들은 피고가 아닌 조합 설립추진위원회의 설립에 동의한 자들이라 할 것이고, 피고 조합에 관한 주택재개발정 비구역 지정일인 2006. 7. 20. 이전 일자의 동의자는 305명인바, 도정법 체계상 정비구 역이 지정되어야 조합원이 확정되는 것이므로 위와 같은 정비구역 지정 전의 동의는 부적법하다고 할 것이므로, 결국 위 합계 516명의 동의는 부적법한 것이다. 그런데, 도 정법 제16조 제1항에서는 주택재개발조합의 설립요건으로 토지 등 소유자의 4/5 이상 동의를 요하고 있으므로, 피고의 총 조합원이 720명인 점에 비추어 볼 때 위와 같이 부적법한 동의자를 제외하면 피고의 설립에 대한 동의는 위 정족수에 크게 미달되는 것이어서 피고의 설립은 무효이다. (2) 주택재개발조합의 설립은 도정법 시행령 제26조 제1항에 정하여진대로 건축물 의 설계 개요 및 비용의 분담에 관한 사항과 사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사 항이 기재된 동의서에 의하여 동의를 받는 방법에 의하여야 하는데, 이 사건 동의서는 위와 같은 비용분담과 소유권의 귀속에 관하여 구체적 기준을 정하고 있지 않으므로, 결국 이 사건 동의서에 기초하여 이루어진 피고 조합의 설립은 무효이다. 나. 판단 (1) 원고들의 위 (1)주장에 대한 판단 살피건대, 이 사건 동의서에 첨부된 인감증명서의 발급일을 피고 조합설립추진위 - 8 - 원회 또는 피고 조합의 설립에 관한 동의일자로 인정할 만한 증거가 전혀 없고, 또한, 도정법과 도정법 시행령 등에서 동의사항을 증명하는 서류로 인감증명을 첨부하도록 하는 것은 본인의 의사로 동의하였는지 여부를 명확히 하기 위한 것이므로, 인감증명 서의 발행일이 피고 조합설립추진위원회 설립승인일 또는 재개발정비구역 지정일 이전 의 것이라는 사정만으로 피고 조합 설립에 관한 이 사건 동의서의 효력이 좌우되는 것 은 아니라는 점 등에 비추어 볼 때, 원고들의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이 유 없다. (2) 원고들의 위 (2)주장에 대한 판단 가) 도정법 제16조 제1항 및 같은 법 시행령 제26조 제1항은 재개발조합을 설립 하고자 하는 때에는, ① 건설되는 건축물의 설계의 개요, ② 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, ③ 그 비용의 분담에 관한 사항, ④ 사업완료 후의 소 유권의 귀속에 관한 사항, ⑤ 조합정관 등이 기재된 동의서에 의하여 토지등소유자의 동의를 받도록 하고 있는데, 위와 같은 도정법상 조합 설립의 동의사항 중 비용분담에 관한 사항 및 소유권 귀속에 관한 사항은 도시환경정비구역 내 토지 등 소유자들로 하 여금 자신들이 어느 정도의 비용을 투입하여 신축된 건물 중 어느 정도 규모의 건물을 소유할 수 있는지 여부에 관한 기초지식을 제공함으로써 정비사업에 참가할 것인지 여 부를 결정하는 기준이 되는 가장 중요하고 본질적인 사항으로서, 그와 같은 비용분담 및 소유권 귀속과 관련된 기준은 향후 사업 실행 단계에서 다시 이에 관한 합의를 하 지 않아도 될 정도로, 또는 장차 사업에 참가할 경우에 그 비용을 어떻게 분담할 것인 지를 예측할 수 있을 정도로는 구체적이어야 할 것이다. 그리고, 위와 같은 비용분담 및 소유권 귀속에 관한 사항이 누락된 동의는 도정법에서 정하는 동의의 요건에 부합 - 9 - 한다고 볼 수 없어 무효이고, 이와 같이 무효인 동의를 기초로 한 조합의 설립도 무효 라고 할 것이다. 나) 이 사건에 대하여 보건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 동의서에는 신축건축 물의 설계개요로서 대지(공부상) 면적, 건축연면적, 규모의 각 수치와 건축물 철거 및 신축비용 개산액으로서 철거비, 신축비 및 기타 사업비용의 각 금액이 각 기재되어 있 고, 비용분담에 관하여 “조합정관에 따라 경비를 부과하고 징수하며, 조합원의 소유자 산의 가치를 조합정관이 정하는 바에 따라 산정하여 형평의 원칙에 의거 조합정관에서 규정한 관리처분기준에 따라 비용 및 수익을 균등하게 부담․배분한다”, 소유권의 귀 속에 관하여 “조합정관의 관리처분기준에 따라 조합 정관 규정에 의한 전산추첨 등의 방법으로 동․호수를 결정하며, 사업시행 후 분양받을 주택 등의 면적은 전용면적과 공용면적을 합한 분양면적을 기준으로 한다”는 등의 내용이 각 기재되어 있는바, 위와 같은 이 사건 동의서의 기재는 비용분담 및 소유권귀속에 관한 구체적 내용을 정하지 아니한 채 막연히 조합 정관이나 관리처분계획에 정한 것에 따른다는 취지로서 이는 일반적이고도 당연한 내용에 불과하다. 한편, 피고 조합의 정관은 관리처분계획과 조합 원 분양 및 공급기준 등에 관한 규정을 둠으로써 비용분담 및 소유권 귀속에 관한 원 칙을 정하고는 있으나, 위와 같은 피고 조합 정관의 규정들과 이 사건 동의서의 내용 을 종합하여 보더라도, 이 사건 동의서에 기재된 기준들은 지나치게 추상적이어서 토 지 등 소유자들이 피고의 설립 당시에 그들이 부담할 비용분담액과 재개발사업이 완료 된 이후에 어떤 범위로 신축된 건물의 소유권을 취득할 수 있을지 여부를 예측하고, 재개발사업에 참여할지 여부를 결정하기는 매우 어려웠을 것으로 보인다. 다) 따라서, 이 사건 동의서는 도정법 제16조 제1항, 같은 법 시행령 제26조 제1 - 10 - 항에 정한 동의서의 요건을 갖추지 못하였다 할 것이고, 이 사건 동의서에 기초하여 이루어진 피고 조합의 설립은 무효라고 봄이 상당하고, 피고가 이에 대하여 다투고 있 는 이상 그 확인을 구할 이익도 있다고 할 것이다. 다. 피고의 주장에 대한 판단 (1) 피고는, 이 사건 동의서가 도시정비법 제15조 제2항에 따라 건설교통부장관이 고시한 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 제34조에 따른 별지 3-2 서식의 동의 서 양식을 사용한 것인데, 위 운영규정은 도시정비법 제15조 제2항 및 도정법 시행령 제25조에 근거한 것으로서 도정법상의 조합에 대해서는 법규적 효력이 있다고 할 것이 므로, 위 운영규정에 따라 작성된 이 사건 동의서는 적법, 유효한 것이고, 이에 기초한 피고 조합의 설립도 유효하다는 취지로 주장한다. (2) 살피건대, 도정법 제15조 제2항은 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 건설교 통부장관으로 하여금 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 고시하도록 하였고, 이 에 따라 건설교통부장관은 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’(2006. 8. 25. 국토해 양부고시 제330호로 개정되기 전의 것)을 정하였는데, 위 운영규정 제3조 제2항은 붙 임 운영규정안을 기본으로 하여 운영규정을 작성하도록 하고 있고, 같은 조 제3항은 제2항에 의하여 확정․수정․보완 또는 추가하는 사항이 법․관계법령, 위 운영규정 및 관련 행정기관의 처분에 위배되는 경우에는 효력을 갖지 아니하도록 하고 있다. 또 한, 위 제3조 제2항의 ‘붙임 운영규정안’에 해당하는 ‘○○정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 제34조에서는 조합 설립을 위한 토지 등 소유자의 동의를 받는 경우 별지 3 서식의 조합설립동의서에 동의를 받도록 하고 있고, 별지 3-2 서식은 ‘주택재개발/도시 환경정비사업조합설립동의서’인바, 이 사건 동의서는 위 서식을 그대로 따라서 작성된 - 11 - 것이다. 이러한 고시는 행정기관이 법령에 정해진 바에 따라 일정한 사항을 정하여 불 특정다수의 일반인에게 알리는 행정입법의 한 형태로서 그 규율 내용이 일반적․추상 적 성격을 가질 때에는 법규명령으로서의 효력을 가질 수 있는 것이지만, 위 운영규정 은 도정법에서 위임받은 사항, 즉 추진위원회의 공정한 운영을 위하여 추진위원회의 구성, 업무범위, 운영방법, 위원의 권리․의무 등에 관한 사항을 구체적으로 규정하는 범위 내에서 법규명령으로서의 효력을 가진다고 할 것이다. 그런데, 재개발조합 설립동 의단계에서 토지 등 소유자들로부터 받는 동의서는 추진위원회의 운영에 관한 사항으 로 보기 어렵고, 위 운영규정안에 첨부된 동의서 양식은 하나의 예시로서 들고 있는 것에 불과할 뿐이므로, 위 운영규정이 법규명령으로서의 효력을 가진다고 하여 이에 첨부된 서류에 불과한 동의서 양식 역시 그와 같은 효력을 가지게 되고, 이로써 비용 분담 및 소유권귀속에 관한 요건을 갖추지 못하여 무효인 이 사건 동의서가 유효하게 된다고 볼 수는 없다. 그러므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결론 따라서, 원고들의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 김태경 _________________________ 판사 오병희 _________________________ - 12 - 판사 이재경 _________________________